Pytanie internauty:

Witam.

Niedawno kupiłam działkę budowlaną . Wprawdzie jeszcze nie mam zamiaru budować domu , ale nie daje mi spokoju następująca sprawa. Otóż na działce przylegającej do mojej ,właściciel postawił 4 garaże blaszane które wynajmuje. Zajmują one całą szerokość jego działki a przylegają do ogrodzenia między naszymi działkami. Chciałam w urzędzie geodezji dowiedzieć się kto jest właścicielem działki, ale niestety nie udzielono mi odpowiedzi (ochrona danych osobowych), poza tym pani w geodezji powiedziała mi ze na tej działce nie ma żadnych garaży. W związku z powyższym czy zgodnie z prawem budowlanym garaż blaszany może przylegać boczną ścianą do ogrodzenia bez żadnego odstępu i czy taka sytuacja z garażami nie jest wystarczającym powodem do ubiegania się o dane kontaktowe właściciela sąsiadującej działki.

Odpowiedź:

Witam,

garaż jak każdy inny budynek może być sytuowany na działce z zachowaniem przepisowych odległości to jest 3m od granicy gdy w ścianie nie ma otworów okiennych lub drzwiowych i 4m gdy takie otwory są. Oczywiście te odległości mogą być inne jeśli wynikają z miejscowego planu zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy. Na garaże (obojętnie jakie) wymagane jest pozwolenie na budowę. Jeśli przeszkadzają Pani te obiekty, może Pani wystąpić - do właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego - z wnioskiem o sprawdzenie legalności istniejącej zabudowy. W takim wniosku należy podać nr działki na której stoją obiekty (numer działki można sprawdzić na stronach internetowych), a także radziłbym zawrzeć informację, iż jest Pani właścicielem przyległej nieruchomości gruntowej, a z racji tego, iż obiekty są usytuowane bezpośrednio przy granicy Pani działki należy się Pani przymiot strony w tej sprawie. Wówczas będzie Pani czynnie brać udział w prowadzonym postępowaniu administracyjnym przed organem nadzoru budowlanego.

Natomiast w odniesieniu do uzyskania informacji o właścicielu sąsiedniej działki rzeczywiście gminy odmawiają udzielenia takich informacji powołując się na ochroną danych osobowych, jednakże można wystąpić do urzędu z wnioskiem o udzielenie informacji wykazując swój interes prawny, który niewątpliwie Pani posiada lub też dokonać sprawdzenia w sądzie w księgach wieczystych, które są jawne.

Pozdrawiam Paweł Łukowski - Kancelaria Adwokacka Chmielewska-Ciż i Wspólnicy

Pytanie internauty:

Witam

Mam takie pytanie mieszkam w bloku wielorodzinnym wybudowanym w latach 50

budynek ma kanały wentylacyjne z górnymi wylotami wiadomo mi ze przepisy prawa budowlanego od tego czasu się zmieniły i takie kominy powinny mieć boczne kanały

ale jak to się ma do prawa budowlanego czy po zmianach tego prawa administrator budynku nie powinien przebudować tych kominów tak by spełniały przepisy w nowym prawie budowlanym czy jest to tak ze prawo nie działa wstecz i kominy są prawidłowe bo budynek był budowany w latach 50 gdzie nie było przepisu o bocznych kanałach wentylacyjnych

odpowiedź:

Witam,

absolutnie nie może być mowy o przebudowach wynikających ze zmiany przepisów. Natomiast właściciel/zarządca obiektu jest obowiązany utrzymywać obiekt w odpowiednim stanie technicznym dochowując należytej staranności, aby obiekt spełniał wymogi bezpiecznego użytkowania. Dlatego też obiekty winny być poddawane kontrolom okresowym - o czym mowa w art.62 ustawy Prawo budowlane. Jeśli w trakcie kontroli zostaną stwierdzone nieprawidłowości, winny one zostać usunięte. Podczas kolejnej kontroli osoba przeprowadzająca powinna stwierdzić wykonanie obowiązku nałożonego w protokole z kontroli poprzedniej. Jeśli nie wykonano zaleceń, a zagraża to bezpieczeństwu życia lub zdrowia ludzi ma obowiązek interwencji włącznie z powiadomieniem właściwego terytorialnie organu nadzoru budowlanego.

Pozdrawia Paweł Łukowski - Kancelaria Adwokacka Chmielewska-Ciż i Wspólnicy

Pytanie internauty:

Witam, mam zamiar kupić działkę pod budowę bliźniaka. Sprawa wygląda tak że działa jest objęta studium zagospodarowania pod zabudowę jednorodzinną. Na działkę zostały wydane warunki zabudowy na dom jednorodzinny z wbudowanym garażem. Słyszałem że na takiej działce z tak brzmiącą wz-tką można wybudować także bliźniaka, ponieważ wedle prawa budowlanego bliźniak to także budynek jednorodzinny. Chciałem zweryfikować te informację żeby nie mięć problemów. Niestety Panie z urzędu architektury same nie wiedzą, jedna mówi że tak inna inaczej....

Dziękuje za pomoc

odpowiedź:

Witam, odpowiedź na swoje pytanie ma Pan zawartą w art.3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, mianowicie:

ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Pozdrawiam Paweł Łukowski - Kancelaria Adwokacka Chmielewska-Ciż i Wspólnicy

pytanie internauty:

     

Witam wszystkich i proszę o pomoc.

Sytuacja u mnie przedstawia się następująco. w 2004 roku uzyskałem jedno pozwolenie na budowę domu i budynku gospodarczego. W 2005 zakończyłem budowę domu i uzyskałem pozwolenie na użytkowanie. Wpisy w dzienniku budowy domu skończyły się w 2005 r. wraz z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Budynek gospodarczy budowałem w latach 2008-2013. Wpisy w dzienniku budowy budynku gospodarczego są oczywiście nie rzadziej niż co 3 lata. Mam dwa dzienniki budowy - osobny dla domu i osobny dla budynku gospodarczego.

Teraz chciałbym uzyskać ostateczny odbiór budynków które są na pozwoleniu. Czy nadzór nie będzie się czepiał, że nie ma wpisów dotyczących domu w okresie 2005 do 2013? Dodam że w dzienniku dot. domu nie ma już miejsca na wpisy. Czy 3 letni okres wpisów w dzienniku dotyczy poszczególnych budynków czy też całego pozwolenia? Czy mając jedno pozwolenie mogę budować najpierw jeden budynek (dom) przez np 3 lata a potem drugi budynek np: garaż przez 5 lat i całość oddawać do użytku po skończeniu ostatniego budynku?

moja odpowiedź:

Witam,

Pozwolenie na budowę, obejmuje całość zamierzenia budowlanego, a więc w Pana przypadku budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynek gospodarczy. Uzyskał Pan decyzją udzielającą pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego (przed wykonaniem wszystkich robót określonych w pozwoleniu na budowę). Kolejnym krokiem jest złożenie do nadzoru budowlanego zawiadomienia o zakończeniu wszystkich robót, które to zakończenie winno odnosić się tylko i wyłącznie do budynku gospodarczego. Przeważnie jest jeden dziennik budowy i wówczas jest zachowana w nim ciągłość, jednakże skoro ma pan dziennik drugi w którym wpisywane są roboty (już po zakończeniu budowy budynku mieszkalnego) odnoszące się do budynku gospodarczego wszystko jest w jak najlepszym porządku (pod warunkiem, że dziennik został zarejestrowany w wydziale arch-bud) i nie powinno być żadnych problemów.

Pozdrawiam

Paweł Łukowski - Kancelaria Adwokacka Chmielewska-Ciż i Wspólnicy

pytanie internauty:

     

W lutym br. p. Komorowski podpisał ustawę mówiącą o zniesieniu ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Jestem w trakcie kupna działki rolnej wydzielonej z większej powierzchni grunty i osoby pracujące na odpowiednim stanowisku w Urzędzie Gminy "udzieliły" mi porady, w jaki sposób, nie będąc rolnikiem będę mógł się na niej wybudować. Chodzi mi o to, że obecny właściciel - rolnik ma możliwość ubiegania się o pozwolenie na budowę a później wybudowania się. Myk jest taki iż on dostaje pozwolenie na budowę, następnie ja od niego kupuję działkę i przenoszę pozwolenie na budowę na siebie za jego zgodą.

Problem polega na tym co będzie gdy pozwolenie na budowę nie będzie już potrzebne a bez niego ja jako "nie-rolnik" nie mam możliwości wybudowania się na działce rolnej (mało tego jest to III klasa i nie ma mowy o odrolnieniu).

moja odpowiedź:

Witam,

odpowiedź na Pana pytanie zawarta jest w dwóch przepisach ustawy Prawo budowlane (po nowelizacji wchodzącej w życie w dniu 28-06-2015r.), mianowicie:

art.40 ust.4 mówi - "prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, mogą być przeniesione na rzecz innej osoby w drodze decyzji..."

art.30 ust.1a mówi - "inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, o których mowa w ust.1, może wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę." Wówczas normalnie (jak dotychczas) przepisuje Pan pozwolenie na budowę.

Teraz tylko od inwestora zależy z którego rozwiązania skorzysta.

Pozdrawiam

Paweł Łukowski - Kancelaria Adwokacka Chmielewska-Ciż i Wspólnicy.

Zmiana ustawy Prawo budowlane

Ostatnio dużo się mówiło o nowelizacji ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane. 

Ustawa po nowelizacji wejdzie w życie 28 czerwca 2015r.

Niestety nie będzie tak wspaniale jak mogło się wydawać. W mediach było dużo wypowiedzi mylących, mówiących, iż nowelizacja uprości, a także skróci niesamowicie proces inwestycyjny.

W rzeczywistości istotnych zmian jest niewiele, a dotyczą one następujących etapów inwestycyjnych:

• Rozpoczęcie budowy:

Nowela znosi wymóg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przebudowę domu jednorodzinnego. Rozwiązanie to dotyczy budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją, czyli w sytuacji, w której dom nie jest uciążliwy dla sąsiadów. Krótko mówiąc w większości przypadków, gdy chcemy rozpocząć budowę lub rozbudowę budynku z zachowaniem przepisowych odległości od granic z sąsiednimi działkami.

W takich przypadkach konieczne będzie zgłoszenie budowy do wydziału Architektoniczno-Budowlanego. Starosta będzie miał 30 dni na ewentualny sprzeciw.

Zmiana o której było bardzo głośno w mediach, a która powodowała wiele pytań ze strony projektantów, kierowników budów, a także inwestorów dotyczy pozwoleń na budowę wyżej wymienionych budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Fakt, inwestor nie będzie obowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę takiego budynku, jednakże (jak napisałem powyżej) zostało to zastąpione zgłoszeniem, do którego należy przedłożyć praktycznie te same dokumenty, co do dotychczasowego wniosku o pozwolenie na budowę. Tym samym przyznać należy wprost, że "zgoda na budowę" którą musi uzyskać inwestor od organu Arch-Bud zmieniła jedynie nazwę. Natomiast pozytywem jest skrócenie czasu na wydanie tejże "zgody".

Nowela znosi ponadto obowiązek załączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, oraz oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal będą konieczne).

W przypadku braków formalnych we wniosku o pozwolenie na budowę, organ administracji będzie musiał wezwać inwestora do ich uzupełnienia w ciągu 14 dni od dnia złożenia wniosku. Do tej pory nie było wyznaczonego terminu na wezwanie do uzupełnienia braków.

Kolejna zmiana, jaką wprowadzają nowe przepisy, stanowi, że inwestor będzie mógł rozpocząć wszystkie roboty budowlane na podstawie decyzji podlegającej wykonaniu, gdy nie ma innych stron postępowania. Chodzi o sytuację, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.

W artykule dotyczącym obiektów niewymagających pozwolenia na budowę dodano garaże oraz ganki, a także zwiększono powierzchnię zabudowy wolnostojących budynków gospodarczych z 25m2 do 35m2.

Rozszerzono katalog inwestycji realizowanych bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę o m.in.: wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o pow. do 35m2; przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać 1 na każde 500m2 pow. działki,

Nowelizacja umożliwia budowę sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie nie wyższe niż 1kV, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych, bez konieczności pozwolenia na budowę, ale z koniecznością dołączenia do projektu budowlanego. Zniesiony został obowiązek uzyskania zezwolenia na budowę w przypadku wszystkich instalacji, z wyjątkiem gazowych.

Wśród inwestycji, które nie wymagają zezwolenia na budowę znalazły się też przydomowe oczyszczalnie ścieków do wydajności 7,5m3/dobę oraz zbiorniki bezodpływowe na nieczystości o pojemności do 10m3, przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50m2, zjazdy i zatoki parkingowe na drogach wojewódzkich, powiatowych i gminnych.

W zakresie robót budowlanych, które nie będą wymagały pozwolenia na budowę, zostały dodane m.in.: przebudowa obiektów budowlanych, przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków, przebudowa urządzeń budowlanych, a także docieplenie budynków o wysokości do 25m.

• Zakończenie budowy:

Skrócono czas oczekiwania na tzw. "milczącą zgodę na użytkowanie" (brak sprzeciwu organów nadzoru budowlanego) - z 21 do 14 dni - w przypadku obiektów, których formalne zakończenie odbywa się na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Nowelizacja rozszerza katalog obiektów budowlanych, oddawanych do użytku na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Wśród nich znalazły się m.in.: warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże do 5 stanowisk włącznie, obiekty magazynowe takie jak: chłodnie, hangary, wiaty, budynki kolejowe takie jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego, a także place składowe, postojowe i parkingi oraz stawy rybne. Obecnie rozpoczęcie użytkowania tych obiektów wymaga wcześniejszego uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

•  Legalizacja obiektów istniejących:

Wprowadzono możliwość wystąpienia z wnioskiem o umorzenie lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej za dokonanie samowoli budowlanej. "Projekt nie przewiduje zmiany dotychczasowych zasad ustalania opłaty legalizacyjnej, nie liberalizuje też wymogów stawianych inwestorom w procesie legalizacji samowoli budowlanej.

Postępowanie legalizacyjne w trybie art.48 ustawy Prawo budowlane

Postępowanie w trybie art.48 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. (z późniejszymi zmianami) ma zastosowanie do obiektów budowlanych zrealizowanych po miesiącu styczniu 1995r. wybudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Postępowania w głównej mierze dotyczą budynków letniskowych, budynków gospodarczych, wiat, altan o powierzchni zabudowy przekraczającej 25m², dobudowy pomieszczeń do istniejących budynków, które zwiększają powierzchnię zabudowy, kubaturę budynku.

Bardzo często również zdarzają się sytuacje, w których kupujący np. budynek mieszkalny jednorodzinny, budynek letniskowy nie żąda od sprzedawcy okazania dokumentacji obiektu budowlanego, w szczególności decyzji udzielającej inwestorowi pozwolenia na budowę, a także formalnego zakończenia budowy. Jest to bardzo ważne, gdyż nowy właściciel wchodzi w całokształt praw i obowiązków dotyczących danego budynku.

Co zrobić zanim dokonamy zakupu takiej nieruchomości:

1. zażądaj od zbywcy okazania dokumentacji budowlanej dotyczącej budynku, który zamierzasz kupić

2. w przypadku, gdy właściciel wykręca się od okazania dokumentacji, wystąp do nadzoru budowlanego (podpierając się tym, iż jesteś zainteresowany zakupem) z prośbą o udzielenie informacji, czy formalnie zakończona została budowa budynku;

3. zainteresuj się, czy obiekt wybudowano zgodnie z przepisami, a co za tym idzie, czy jest możliwa jego legalizacja;

4. jeśli budynek został wybudowany bez wymaganych dokumentów, zaproponuj sprzedawcy kupno budynku za niższą cenę - z uwagi na wadę prawną jaką jest obarczony obiekt. Uwaga!!! Postępowanie legalizacyjne wiąże się nieodłącznie z opłatą legalizacyjną, więc cena musiałaby być na tyle atrakcyjna, by się to opłacało.

Postępowanie administracyjne w trybie art.48 ustawy Prawo budowlane zostaje wszczęte w organie nadzoru budowlanego na wniosek strony lub z urzędu.

Zanim organ nadzoru budowlanego dokona formalnego wszczęcia postępowania administracyjnego obowiązany jest dokonać oględzin istniejącej zabudowy, a dopiero na podstawie ustalonych faktów wszcząć postępowanie. Kolejnym krokiem jest wydanie postanowienia w oparciu o art.48 ust.2, ust.3 ustawy Prawo budowlane. W postanowieniu wstrzymuje się prowadzenie robót budowlanych (jeśli roboty nie zostały zakończone) oraz nakłada się obowiązek przedłożenia:

1.   zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2.   dokumentów, o których mowa w art.33 - mianowicie:

-    cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art.12 ust.7, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;

-    oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeśli nie wywiążemy się z nałożonego obowiązku w określonym terminie, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu lub jego części będącego w budowie, albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Co się dzieje, jeśli zdecydujemy się na legalizację obiektu:

1) należy sporządzić projekt budowlany i przedłożyć go do organu nadzoru budowlanego

2) właściwy organ - na podstawie art.49 ustawy Praw budowlane - przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych (jeśli nie zostały zakończone) bada:

-    zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-    kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

-    wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej

opłatę legalizacyjną liczy się korzystając z wzoru dotyczącego kar - zgodnie z art.59f ust.1 ustawy Prawo budowlane - z tym, że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu:

s x k x w x 50

s - stawka opłaty wynosi 500zł

k - współczynnik kategorii obiektu - wynikający z załącznika do ustawy Prawo

     budowlane

w - współczynnik wielkości obiektu - wynikający z załącznika do ustawy Prawo

     budowlane

np. odnośnie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, lub dobudowy pomieszczeń do istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego opłata legalizacyjna wyniesie

s (500zł) x k (2,0) x w (1,0) x 50 = 50000zł

3)    Następnie, w razie spełnienia wymagań, właściwy organ wydaje decyzję:

-        o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;

-        o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona

W decyzji tej organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Po zakończonej budowie składamy więc wniosek do nadzoru budowlanego o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, dołączając do wniosku dokumenty wymienione w art.57 ustawy Prawo budowlane - potrzebne dokumenty zostały opisane w zakładce zakończenie budowy.