Postępowanie legalizacyjne w trybie art.48 ustawy Prawo budowlane

Postępowanie w trybie art.48 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. (z późniejszymi zmianami) ma zastosowanie do obiektów budowlanych zrealizowanych po miesiącu styczniu 1995r. wybudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Postępowania w głównej mierze dotyczą budynków letniskowych, budynków gospodarczych, wiat, altan o powierzchni zabudowy przekraczającej 25m², dobudowy pomieszczeń do istniejących budynków, które zwiększają powierzchnię zabudowy, kubaturę budynku.

Bardzo często również zdarzają się sytuacje, w których kupujący np. budynek mieszkalny jednorodzinny, budynek letniskowy nie żąda od sprzedawcy okazania dokumentacji obiektu budowlanego, w szczególności decyzji udzielającej inwestorowi pozwolenia na budowę, a także formalnego zakończenia budowy. Jest to bardzo ważne, gdyż nowy właściciel wchodzi w całokształt praw i obowiązków dotyczących danego budynku.

Co zrobić zanim dokonamy zakupu takiej nieruchomości:

1. zażądaj od zbywcy okazania dokumentacji budowlanej dotyczącej budynku, który zamierzasz kupić

2. w przypadku, gdy właściciel wykręca się od okazania dokumentacji, wystąp do nadzoru budowlanego (podpierając się tym, iż jesteś zainteresowany zakupem) z prośbą o udzielenie informacji, czy formalnie zakończona została budowa budynku;

3. zainteresuj się, czy obiekt wybudowano zgodnie z przepisami, a co za tym idzie, czy jest możliwa jego legalizacja;

4. jeśli budynek został wybudowany bez wymaganych dokumentów, zaproponuj sprzedawcy kupno budynku za niższą cenę - z uwagi na wadę prawną jaką jest obarczony obiekt. Uwaga!!! Postępowanie legalizacyjne wiąże się nieodłącznie z opłatą legalizacyjną, więc cena musiałaby być na tyle atrakcyjna, by się to opłacało.

Postępowanie administracyjne w trybie art.48 ustawy Prawo budowlane zostaje wszczęte w organie nadzoru budowlanego na wniosek strony lub z urzędu.

Zanim organ nadzoru budowlanego dokona formalnego wszczęcia postępowania administracyjnego obowiązany jest dokonać oględzin istniejącej zabudowy, a dopiero na podstawie ustalonych faktów wszcząć postępowanie. Kolejnym krokiem jest wydanie postanowienia w oparciu o art.48 ust.2, ust.3 ustawy Prawo budowlane. W postanowieniu wstrzymuje się prowadzenie robót budowlanych (jeśli roboty nie zostały zakończone) oraz nakłada się obowiązek przedłożenia:

1.   zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2.   dokumentów, o których mowa w art.33 - mianowicie:

-    cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art.12 ust.7, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;

-    oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeśli nie wywiążemy się z nałożonego obowiązku w określonym terminie, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu lub jego części będącego w budowie, albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Co się dzieje, jeśli zdecydujemy się na legalizację obiektu:

1) należy sporządzić projekt budowlany i przedłożyć go do organu nadzoru budowlanego

2) właściwy organ - na podstawie art.49 ustawy Praw budowlane - przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych (jeśli nie zostały zakończone) bada:

-    zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-    kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

-    wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej

opłatę legalizacyjną liczy się korzystając z wzoru dotyczącego kar - zgodnie z art.59f ust.1 ustawy Prawo budowlane - z tym, że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu:

s x k x w x 50

s - stawka opłaty wynosi 500zł

k - współczynnik kategorii obiektu - wynikający z załącznika do ustawy Prawo

     budowlane

w - współczynnik wielkości obiektu - wynikający z załącznika do ustawy Prawo

     budowlane

np. odnośnie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, lub dobudowy pomieszczeń do istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego opłata legalizacyjna wyniesie

s (500zł) x k (2,0) x w (1,0) x 50 = 50000zł

3)    Następnie, w razie spełnienia wymagań, właściwy organ wydaje decyzję:

-        o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;

-        o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona

W decyzji tej organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Po zakończonej budowie składamy więc wniosek do nadzoru budowlanego o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, dołączając do wniosku dokumenty wymienione w art.57 ustawy Prawo budowlane - potrzebne dokumenty zostały opisane w zakładce zakończenie budowy.